Semana passada nós falamos da importância e algumas características do contrato de locação de imóvel. Destacamos questões como: as partes envolvidas e suas qualificações, características do imóvel e a modalidade da locação.
Cumprindo com o prometido, hoje traremos a segunda parte desse conteúdo. Considerando o volume de informação a ser repassada, foi necessário fracionar o texto. Os temas de hoje são ainda mais sensíveis ao processo de locação. Desta forma sugerimos atenção redobrada às palavras a seguir.
Precificação e condições de pagamento
É importante que esteja descrito no contrato o valor exato do aluguel, bem como o índice do reajuste de valores e sua periodicidade de aplicação. O reajuste do aluguel deve ter prazo superior a um ano e não pode ser vinculado ao salário mínimo, moeda estrangeira ou variação cambial.
No contrato de locação de imóvel, deve constar também a forma de pagamento, seja em cheque, transferência bancária ou boleto, garantindo que este seja sempre realizado de forma correta.
Além do valor do aluguel, é preciso discriminar os encargos a serem pagos pelo locatário, como condomínio, água, luz, IPTU. No caso do IPTU, o locatário terá de pagar as eventuais multas por atraso. Caso ultrapasse dois meses de inadimplência, poderão ser cobrados, concomitantemente, os honorários de um advogado para uma ação de despejo.
Sobre as garantias
Para assegurar o locador em caso de inadimplência do locatário, existem quatro tipos de garantias que podem ser exigidas no contrato de locação de imóvel. São elas:
Caução: Quando um bem móvel ou imóvel é disponibilizado para ser usado no ressarcimento de prejuízos do locador. Quando for feito em dinheiro, o valor deve corresponder a até três meses do aluguel pactuado;
Fiança: Inclusão de uma pessoa (intitulado fiador) capaz de assumir as obrigações do devedor (locatário) caso este não as cumpra;
Seguro fiança: Uma apólice de seguro por conta do locatário, onde o locador é o único beneficiário. Neste caso, a seguradora será responsável por honrar o compromisso caso o pagamento atrase.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou título de capitalização: Criação de um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, onde a administração é feita por uma instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em caso de inadimplência do locatário, as quotas de investimento serão entregues ao locador.
Apesar de existirem quatro modalidades de garantia previstas na legislação, é permitido o uso de apenas uma delas na mesma locação. Caso contrário, com a aplicação de duas ou mais modalidades, o contrato pode ser invalidado.
Vistorias do imóvel e manutenções
A vistoria de imóveis tem papel fundamental em qualquer tipo de locação. Trata-se de um relatório que descreve as características e condições do imóvel no momento de entrada e de saída do locatário.
Seu objetivo é proteger tanto o proprietário quanto o inquilino no que se refere ao uso, desgaste e manutenção do imóvel, evitando conflitos no momento da desocupação. É importante que a vistoria seja feita com cuidado e de forma detalhada, observando todos os itens do imóvel, tais como paredes, pisos, portas, janelas e mobílias.
No contrato de locação de imóvel deve constar a forma de entrega da vistoria (impressa ou digital) e o prazo para o locatário apontar eventuais divergências. Além disso, devem ser especificados impedimentos sobre modificação o imóvel sem consentimento do locador, o reembolso em caso de benfeitorias e as condições nos reparos urgentes.
Penalidades
A cláusula penal define as penalidades de cada parte, caso uma das outras cláusulas seja descumprida. Estipulando, por exemplo, os valores que devem ser pagos caso isso aconteça.
Embora a Lei do Inquilinato não especifique um percentual de multa por atraso do aluguel, é comum que seja aplicado o valor de 10% pela impontualidade no pagamento e, após o 30º dia de inadimplência, juros moratórios de 1% ao mês ou fração.
Na rescisão antecipada, costuma-se cobrar o equivalente a três aluguéis, porém de forma proporcional ao tempo que falta para terminar a vigência do contrato. Por exemplo: caso o locatário devolva o imóvel faltando 10 meses em um contrato de 30 meses, deverá pagar ao locador a quantia equivalente a 1/3 da multa rescisória.
Muitos clientes temem ao fechar o negócio de locação de imóveis por não terem conhecimento do contrato e segurança de suas cláusulas. Assim, o corretor de imóveis deve atuar no esclarecimento desse documento para as partes envolvidas. Um corretor capaz de entender o contrato e explicá-lo passa confiança, segurança, transparência e credibilidade para seus clientes.
Quanta coisa importante, não é mesmo? Continue atento as necessidades dos seus clientes e estabeleça relações de confiança com todos.
